#Focus Antiriciclaggio. Adempimenti per gli agenti immobiliari e i mediatori creditizi


Trattiamo con il post di oggi ancora la “Legge Antiriciclaggio” poiché tema vasto che coinvolge molteplici categorie di professionisti.
Rinnoviamo pertanto l’invito per il 5 Ottobre presso l’Hotel Cosmopolitan di Civitanova Marche, dove terremo il convegno: “IV DIRETTIVA ANTIRICICLAGGIO 2015/849 UE TRA NOVITA’ E CONTINUITÀ”.
Scopo del convegno è quello di illustrare il passaggio dalla precedente norma alla nuova direttiva, mettendo in evidenza le disposizioni che sono state modificate, quelle che sono state abrogate e quelle che sono state introdotte ex novo.

L’evento è organizzato da FIAIP interprovinciale Marche che comprende Fiaip provincia Macerata, Fermo, Ancona, Ascoli Piceno e Pesaro.

Perché anche le agenzie immobiliari rientrano nelle categorie a rischio di riciclaggio?

Gli obblighi in materia di antiriciclaggio sono stati estesi anche alle agenzie immobiliari in quanto considerate attività particolarmente suscettibili di utilizzo di denaro a fini di riciclaggio per il fatto di realizzare l’accumulazione o il trasferimento di ingenti disponibilità economiche o finanziarie o risultare comunque esposte ad infiltrazioni della criminalità organizzata.

Con questo post cercheremo di spiegare come rispettare la normativa sul contrasto al riciclaggio di denaro sporco e, nello specifico, come assolvere agli obblighi antiriciclaggio da parte degli agenti immobiliari, per evitare sanzioni amministrative e penali rispetto ai nuovi adempimenti previsti dalla IV Direttiva Antiriciclaggio.

Gli agenti immobiliari rientrano infatti nella categoria “operatori non finanziari”, del sopra citato decreto.

In forza di questa norma, gli agenti in affari che svolgono attività in mediazione immobiliare iscritti al Registro delle imprese devono collaborare attivamente con le autorità statali (Banca d’Italia, UIF, Guardia di Finanza) nel contrasto ai fenomeni di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo.

La collaborazione antiriciclaggio prevede i seguenti obblighi:

  • Obbligo di adeguata verifica della clientela;
  • Obbligo di registrazione antiriciclaggio;
  • Obbligo di valutazione del rischio;
  • Obbligo di segnalazione;
  • Obbligo di comunicare al Ministero dell’Economia e delle Finanze le infrazioni alla normativa relative alle soglie di pagamento in contante e titoli al portatore.

 

Fiaip – Federazione italiana agenti immobiliari professionali – ha predisposto tutti gli strumenti utili per agire in linea con quanto prescrive la vigente normativa, e quindi l’adozione di procedure che siano in grado di prevenire i flussi finanziari illeciti.

Quali sono i principali obblighi previsti per gli agenti immobiliari?

I predetti obblighi si sostanziano nei seguenti adempimenti:

  • Per quanto riguarda l’obbligo di adeguata verifica della clientela, si effettua nei seguenti modi:

    Identificazione del cliente e verifica della sua identità attraverso un documento di identità o un altro documento di riconoscimento equipollente e sulle basi di altri documenti e informazioniottenuti da una fonte affidabile, come il Registro delle Imprese, Banche dati e altri registri tenuti da enti pubblici e o privati, in ottemperanza al principio “know your customer” (conosci il tuo cliente);
    Identificazione del “titolare effettivo” e verifica della sua identità quando il cliente è una società, un trust, una fondazione o un ente giuridico, l’identificazione della titolarità effettiva delle persone giuridiche è funzionale a capire qual è la struttura societaria dell’ente e chi la controlla.

Il titolare effettivo è infatti la persona fisica che ha un potere di controllo sull’ente e/o ne è comunque il beneficiario.

In caso di impossibilità di identificazione del titolare effettivo, l’agente immobiliare si deve astenere dal compimento dell’operazione richiesta dal cliente e valutare se effettuare una segnalazione all’UIF (organo istituito presso la Banca d’Italia).

È inoltre opportuno che gli agenti immobiliari sottopongano al cliente e all’eventuale titolare effettivo la compilazione di una specifico questionario, sullo scopo e la natura delle operazioni immobiliari, ai fini della corretta valutazione del rischio;
Acquisizione e valutazione di informazioni sullo scopo e sulla natura del rapporto continuativo e controllo costante del rapporto con il cliente per tutta la sua durata, mediante: l’esame della complessiva operatività dello stesso, la verifica e l’aggiornamento dei dati e delle informazioni acquisite nello svolgimento della sua attività.
La normativa prevede quindi un coinvolgimento massiccio dei c.d. “soggetti obbligati” a supporto delle istituzioni destinate (anche) all’attività di contrasto al fenomeno di riciclaggio.

  • Per quanto riguarda l’obbligo di registrazione dei dati gli agenti immobiliari possono alternativamente istituire:

    Il Registro della Clientela contenente i dati identificativi del cliente, i dati e le informazioni circa le operazione immobiliari effettuate;
    Un Archivio Informatico, attraverso l’installazione di un apposito software antiriciclaggio.

L’obbligo di conservazione dei dati invece è assolto dall’Agente mediante la raccolta e la tenuta, per un periodo di 10 anni, della documentazione utilizzata per adempiere all’obbligo di adeguata verifica della clientela, così come le copie dei documenti di identità, copie di deleghe e procure, copie di statuti e atti costitutivi, visure camerali, mezzi di pagamento e atti pubblici.

  • Per quanto concerne l’obbligo di segnalazione di operazioni immobiliari sospette all’UIF) per le operazioni sospette di riciclaggio, la principale difficoltà, nell’espletamento di tale obbligo, consiste nel capire quando una determinata operazione è da qualificarsi come “sospetta”.

Per valutare la sussistenza del sospetto nel caso concreto, l’operatore deve far riferimento, in primo luogo, agli indici di anomalia del Ministero dell’Interno che stigmatizzano una serie di condotte che, qualora si verifichino nel caso concreto, obbligano l’agente immobiliare a segnalare l’operazione all’UIF.

Sebbene gli stessi siano stati emanati come strumenti di ausilio per agevolare i soggetti obbligati ad assolvere gli obblighi, di fatto rappresentano disposizioni vincolanti.

In sostanza, se l’agente, nonostante la sussistenza di un’anomalia, non segnala l’operazione, rischia una sanzione che può arrivare fino ad 1 milione di euro.

La sanzione è irrogata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, con proprio decreto.

I controlli e le ispezioni antiriciclaggio nei confronti degli agenti immobiliari sono invece effettuati dalla Guardia di Finanza.

  • Rispetto all’obbligo di comunicazione al MEF e alla Guardia di Finanza le infrazioni relative alle soglie di pagamento in contante e titoli al portatore devono essere segnalate entro 30 giornidall’avvenuta conoscenza del fatto.

Le infrazioni da comunicare si riferiscono al divieto di effettuare trasferimenti di denaro contante e di titoli al portatore in euro o in valuta estera, tra soggetti diversi, siano esse persone fisiche o giuridiche, quando il valore oggetto di trasferimento, è complessivamente pari o superiore a 3.000 euro.


Di fondamentale importanza è anche una adeguata formazione in materia di antiriciclaggio dei dipendenti e collaboratori
nonché attuare adeguate misure di controllo interno.

Sanzioni

Da questo punto di vista quella degli agenti immobiliari è una delle categorie più a rischio, proprio perché l’entità delle sanzioni antiriciclaggio è collegata al valore dell’operazione per cui l’agente presta l’attività di mediazione.

È stato confermato l’impianto originario, con previsione quindi di sanzioni sia di natura penale che di natura amministrativa, sebbene siano state “razionalizzate” nel loro contenuto.

Sanzioni penali:

  • Le sanzioni penali sono previste esclusivamente per le ipotesi più gravi, in cui vi sia una condotta dolosa e fraudolenta, come la falsificazione dei dati e delle informazioni relative all’adeguata verifica, l’utilizzo e la conservazione di dati e informazioni false;
  • La violazione del divieto di comunicazione a terzi dell’avvenuta segnalazione è punita, salvo che il fatto costituisca grave reato, con l’arresto da sei mesi a un anno e con l’ammenda da € 5.000 a € 30.000;

 

  • È stata prevista la sanzione penale della reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da € 10.000 a € 30.000 anche nei confronti di chi, essendo tenuto all’osservanza degli obblighi di adeguata verifica, in occasione dell’adempimento dei predetti obblighi, utilizza dati e informazioni falsi relativi al cliente, al titolare effettivo, all’esecutore, allo scopo e alla natura del rapporto continuativo o della prestazione professionale e all’operazione.

Sanzioni amministrative:

  • Il decreto (artt. 56, 57 e 58) ha sancito il passaggio da un sistema di sanzione proporzionale all’ammontare delle somme coinvolte nell’operazione ad un sistema che prevede diversi livelli di severità, partendo da sanzioni pecuniarie di minore entità: € 2.000 in caso di violazione degli obblighi di adeguata verifica e conservazione fino ad arrivare a sanzione pecuniarie di entità decisamente superiore per le violazioni gravi, ripetute e sistematiche, ovvero plurime che comportino anche un vantaggio economico che possono arrivare anche fino ad un milione di euro, qualora il vantaggio non sia determinato o determinabile.

Da segnalare la norma all’articolo 69 del Decreto in esame che, nel richiamare il c.d. principio del “favor rei”, dispone testualmente: “Nessuno può essere sanzionato per un fatto che alla data di entrata in vigore delle disposizioni di cui al presente Titolo non costituisce più illecito”.

Quali sono gli obiettivi?

Chiaramente, l’estensione della regolamentazione antiriciclaggio è tesa, da un lato, a prevenirne il coinvolgimento involontario in attività economiche criminali e, d’altro lato, ad assicurarne la collaborazione attiva attraverso l’individuazione e la segnalazione di operazioni di natura sospetta.
È importante il ruolo degli agenti immobiliari nella segnalazione di operazioni sospette, previa garanzia dell’anonimato.

L’apparato di prevenzione e contrasto al riciclaggio e al finanziamento del terrorismo si fonda sulla collaborazione attiva degli operatori con le autorità. Perché la collaborazione funzioni, è necessario creare un sistema di norme e relazioni che tutte le parti interessate riconoscano come improntato a equilibrio ed equità, anche in virtù di una corretta calibrazione della risposta punitiva.